На повечето от нас ни се е налагало или може да ни се наложи сключването на двустранен договор. В определени случаи и поради различни причини, страните по даден договор не са готови да го сключат, но въпреки това желаят да се обвържат със задължението да бъде сключен такъв договор след време. Това е целта на предварителния договор – да се подготви и гарантира сключването на действителен окончателен договор. Страните, които сключват предварителния договор, са задължени да сключат и окончателен, те поемат насрещни задължения една спрямо друга. Затова и в практиката предварителният договор е известен като обещание за продажба. Най-често предварителен договор се използва при покупко-продажбата на недвижими имоти, но са възможни и други случаи.
Предварителният договор трябва да съдържа най-съществените условия на договора, но е възможно да има и различни клаузи, тоест в окончателния договор може да има разпоредби, които не присъстват в предварителния, както и обратното. Както и при окончателния договор, при предварителния трябва да са спазени разпоредбите на закона и да се съдържат уговорки за предмета на договора, както и за неговата цена.
Ако окончателният договор трябва да бъде сключен в нотариална форма, предварителният трябва да бъде в обикновена писмена форма. За да породи предвидените в закона правни последици, предварителният договор трябва да бъде сключен от лицата, които след време ще сключат и окончателният договор. Страните трябва напълно точно да формулират своите желания и да постигнат съгласие.
Предварителният договор поражда права и задължения за страните – задължението всяка една от страните да сключи договор и правото да иска изпълнението на това.Той обаче не прехвъря право на собственост. В повечето случаи страните действително сключват окончателен договор. Но ако поради различни обстоятелства, това не се случи, другата страна може да потърси:
Преди съдът да постанови решение с което обявява предварителния договор за окончателен, той е длъжен да провери дали са налични всички предпоставки за прехвърляне право на собственост по обичайния ред. За да не бъде отхвърлен искът, ответникът трябва да е собственик на имота (ако предметът на договора е недвижим имот). Искът се отхвърля от съда, ако ответникът не е собственик на вещта към момента на вписване на исковата молба.
Съдебното решение има същото съдържание като предварителния договор. Ако предмет на договора е недвижим имот, съдебното решение се вписва в службата по вписванията. То има прехвърлително действие – прехвърля правото на собственост. Въз основа на съдебното решение страните имат право да си издадат нотариален акт. Договорът се счита за сключен в момента в който решението влезе в сила.
Подалата иска страна трябва да е изпълнила всички задължения, за които страните са се договорили. Ако съгласно предварителния договор ищецът е имал задължение при сключването на окончателния договор, той трябва да го изпълни в 14-дневен срок от влизането на решението в сила. В противен случай съдът обезсилва решението. Ако съдът уважи иск за обявяване на предварителен договор за окончателен, когато предмет на делото е недвижим имот, ищецът е задължен да заплати таксите по прехвърлянето на имота и публичните и общински задължения на праводателя, ако те не са платени.
Съдът не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че е погасил всички задължения, ако има такива. Ако всичко в наред и задължения не съществуват ищецът трябва да впише съдебното решението, с което е придобил недвижимия имот в службата по вписванията. Вписването става с препис на решението и трябва да се извърши в шестмесечен срок от влизането на решението в сила.
Така описаните стъпки изглеждат една сложна и в известна степен тромава процедура, но ползата от сключването на предварителен договор е, че по своята същност той представялва застраховка за страните по договора. Благодарение на клаузите в него, страните поемат отговорността да изпълнят поетите задължения.
Виолина Станкова, юридически сътрудник
ПРОГРАМА ПРАВНА ПОМОЩ
Ако окончателният договор трябва да бъде сключен в нотариална форма, предварителният трябва да бъде в обикновена писмена форма. За да породи предвидените в закона правни последици, предварителният договор трябва да бъде сключен от лицата, които след време ще сключат и окончателният договор. Страните трябва напълно точно да формулират своите желания и да постигнат съгласие.
Предварителният договор поражда права и задължения за страните – задължението всяка една от страните да сключи договор и правото да иска изпълнението на това.Той обаче не прехвъря право на собственост. В повечето случаи страните действително сключват окончателен договор. Но ако поради различни обстоятелства, това не се случи, другата страна може да потърси:
- неустойка – ако това е уговорено в самият договор;
- обезщетение за вреди – процедурата е съдебна и вредите трябва да се докажат;
- обявяване по съдебен ред на предварителния договор за окончателен. В последния скучай исковата молба се предявява в съда по местонахождение на имота и се вписва в службата по вписванията в съда по местонахождение на имота. Самото вписване на исковата молба не е задължително, но ако по време на исковото производство се окаже, че продавачът не е вече собственик на вещта, правата на третите лица, които са придобили право на собственост върху вещта се запазват, ако са ги придобили преди вписването на исковата молба. Тя е един вид застраховка срещу трети лица.
Преди съдът да постанови решение с което обявява предварителния договор за окончателен, той е длъжен да провери дали са налични всички предпоставки за прехвърляне право на собственост по обичайния ред. За да не бъде отхвърлен искът, ответникът трябва да е собственик на имота (ако предметът на договора е недвижим имот). Искът се отхвърля от съда, ако ответникът не е собственик на вещта към момента на вписване на исковата молба.
Съдебното решение има същото съдържание като предварителния договор. Ако предмет на договора е недвижим имот, съдебното решение се вписва в службата по вписванията. То има прехвърлително действие – прехвърля правото на собственост. Въз основа на съдебното решение страните имат право да си издадат нотариален акт. Договорът се счита за сключен в момента в който решението влезе в сила.
Подалата иска страна трябва да е изпълнила всички задължения, за които страните са се договорили. Ако съгласно предварителния договор ищецът е имал задължение при сключването на окончателния договор, той трябва да го изпълни в 14-дневен срок от влизането на решението в сила. В противен случай съдът обезсилва решението. Ако съдът уважи иск за обявяване на предварителен договор за окончателен, когато предмет на делото е недвижим имот, ищецът е задължен да заплати таксите по прехвърлянето на имота и публичните и общински задължения на праводателя, ако те не са платени.
Съдът не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че е погасил всички задължения, ако има такива. Ако всичко в наред и задължения не съществуват ищецът трябва да впише съдебното решението, с което е придобил недвижимия имот в службата по вписванията. Вписването става с препис на решението и трябва да се извърши в шестмесечен срок от влизането на решението в сила.
Така описаните стъпки изглеждат една сложна и в известна степен тромава процедура, но ползата от сключването на предварителен договор е, че по своята същност той представялва застраховка за страните по договора. Благодарение на клаузите в него, страните поемат отговорността да изпълнят поетите задължения.
Виолина Станкова, юридически сътрудник
ПРОГРАМА ПРАВНА ПОМОЩ
RSS Feed
