ПРОГРАМА ПРАВНА ПОМОЩ
Намерете ни
  • За нас
  • Проекти
    • Електронен каталог на примерни текстове l
    • WEB юридическа кантора
    • От нарушените Ви потребителски права към
  • Полезно
    • Бланки
    • Процедури
    • Други
  • Актуално
  • Блог
  • Месечна анкета
  • Как да ни подкрепите
  • Контакт

Какво представлява предварителният договор и необходимо ли е да го сключваме?

5/5/2014

0 Comments

 
На повечето от нас ни се е налагало или може да ни се наложи сключването на двустранен договор. В определени случаи и поради различни причини, страните по даден договор не са готови да го сключат, но въпреки това желаят да се обвържат със задължението да бъде сключен такъв договор след време. Това е целта на предварителния договор – да се подготви и гарантира сключването на действителен окончателен договор. Страните, които сключват предварителния договор, са задължени да сключат и окончателен, те поемат насрещни задължения една спрямо друга.  Затова и в практиката предварителният договор е известен като обещание за продажба. Най-често предварителен договор се използва при покупко-продажбата на недвижими имоти, но са възможни и други случаи.

Предварителният договор трябва да съдържа най-съществените условия на договора, но е възможно да има и различни клаузи, тоест в окончателния договор може да има разпоредби, които не присъстват в предварителния, както и обратното. Както и при окончателния договор, при предварителния трябва да са спазени разпоредбите на закона и да се съдържат уговорки за предмета на договора, както и за неговата цена.

Ако окончателният договор трябва да бъде сключен в нотариална форма, предварителният трябва да бъде в обикновена писмена форма. За да породи предвидените в закона правни последици, предварителният договор трябва да бъде сключен от лицата, които след време ще сключат и окончателният договор. Страните трябва напълно точно да формулират своите желания  и да постигнат съгласие.

Предварителният договор поражда права и задължения за страните – задължението всяка една от страните да сключи договор и правото да иска изпълнението на това.Той обаче не прехвъря право на собственост. В повечето случаи страните действително сключват окончателен договор. Но ако поради различни обстоятелства, това не се случи, другата страна може да потърси:

  • неустойка – ако това е уговорено в самият договор;
  • обезщетение за вреди – процедурата е съдебна и вредите трябва да се докажат;
  • обявяване по съдебен ред на предварителния договор за окончателен. В последния скучай исковата молба се предявява в съда по местонахождение на имота и се вписва в службата по вписванията в съда по местонахождение на имота. Самото вписване на исковата молба не е задължително, но ако по време на исковото производство се окаже, че продавачът не е вече собственик на вещта, правата на третите лица, които са придобили право на собственост върху вещта се запазват, ако са ги придобили преди вписването на исковата молба. Тя е един вид застраховка срещу трети лица.
Съдебното производство се реализира само между страните по предварителния договор. Обявяването на предварителния договор за окончателен става със съдебно решение, което по своята въщност създава  нови юридически последици и замества несключения окончателен договор.

Преди съдът да постанови решение с което обявява предварителния договор за окончателен, той е длъжен да провери дали са налични всички предпоставки за прехвърляне право на собственост по обичайния ред. За да не бъде отхвърлен искът, ответникът трябва да е собственик на имота (ако предметът на договора е недвижим имот). Искът се отхвърля от съда, ако ответникът не е собственик на вещта към момента на вписване на исковата молба.

Съдебното решение има същото съдържание като предварителния договор. Ако предмет на договора е недвижим имот, съдебното решение се вписва в службата по вписванията. То има прехвърлително действие – прехвърля правото на собственост. Въз основа на съдебното решение страните имат право да си издадат нотариален акт. Договорът се счита за сключен в момента в който решението влезе в сила.

Подалата иска страна трябва да е изпълнила всички задължения, за които страните са се договорили. Ако съгласно предварителния договор ищецът е имал задължение при сключването на окончателния договор, той трябва да го изпълни в 14-дневен срок от влизането на решението в сила. В противен случай съдът обезсилва решението. Ако съдът уважи иск за обявяване на предварителен договор за окончателен, когато предмет на делото е недвижим имот, ищецът е задължен да заплати таксите по прехвърлянето на имота и публичните и общински задължения на праводателя, ако те не са платени.

Съдът не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че е погасил всички задължения, ако има такива. Ако всичко в наред и задължения не съществуват ищецът трябва да впише съдебното решението, с което е придобил недвижимия имот в службата по вписванията. Вписването става с препис на решението и трябва да се извърши в шестмесечен срок от влизането на решението в сила.

Така описаните стъпки изглеждат една сложна и в известна степен тромава процедура, но ползата от сключването на предварителен договор е, че по своята същност той представялва застраховка за страните по договора. Благодарение на клаузите в него, страните поемат отговорността да изпълнят поетите задължения.

Виолина Станкова, юридически сътрудник
ПРОГРАМА ПРАВНА ПОМОЩ


0 Comments

Your comment will be posted after it is approved.


Leave a Reply.

    RSS Feed

Powered by Create your own unique website with customizable templates.